こんにちは、華代です。
不動産投資、様々な視点からお話していますが、今回は購入したあとどうしたら継続的に収益が上がるのか。
その一つである【管理】の面から「家賃保証会社」について考えてみたいと思います。
Step①家賃保証会社を利用するメリットはなに？
家賃保証会社というのは聞いたことがありますか？
これは入居者からの家賃の未払いが生じた時に、支払いの立て替えと取り立てを行ってくれるという何ともありがたい会社のことなんです。
具体的には入居者と家賃保証会社が直接契約をし、家賃保証会社が入居者の家賃を保証してくれる仕組みになっているそうです。
不動産投資には空室や災害などいくつかのリスクが常にあるものですが、そのうちの一つに家賃滞納リスクがありますよね。
入居者の家賃滞納によって毎月の家賃収入がなくなるとどうなることが予想できますか？
そうです。
ローンの返済を自己資金から捻出して経済的負担が大きくなったり、延滞されている家賃の回収を行ったり精神的な負担も大きくなりますね。
仮に滞納が長引いて訴訟するなんてことになった場合は、さらに時間的にも大きなダメージを受けることになりますので何としても避けたいところです。
ちなみにある機関で「月初」「月末での1ヵ月」「月末での2ヵ月以上」での家賃の滞納率に関する統計を発表しています。
3年前の全国の延滞率は月初6.５％、月末での1ヵ月3.２％、月末の2ヵ月以上1.１％でした。
一方、東京や大阪などの首都圏では月初4.9％、月末での1ヵ月4.3％、月末の2ヵ月以上1.7％です。
つまり延滞する人が少なく見積もっても10％強いるということです！
こうしたリスクを回避するためにオーナーは入居者に対して連帯保証人を求めますよね。
ただこのご時世ですから連帯保証人をつけるのが難しい入居者も少なくないと思います。
ひとり暮らしの中高年者層もターゲットではありますが、高齢化や少子化の影響で連帯保証人になってくれるお子さんや親戚の確保が困難な人も多いと聞きます。
そんな時に安心なのが家賃保証会社です。
家賃保証会社を利用することで、家賃保証会社が入居者の審査を行ってくれ、かつ家賃を保証してくれるので滞納リスクを回避することができるんですね。
オーナーにとってはメリットが大きいと言えそうです。
Step②家賃保証会社の選び方
実際に家賃保証会社を選ぶ時の注意点ですが、入居者の支払いを立て替えてくれる存在になるので資金面での信頼性はもちろん、家賃保証会社としての実績が評価されている会社を選びたいものですよね。
なぜなら単に料金の安さや人に勧められたからという理由で選んでしまうと、後々トラブルが発生した時に苦労することになりかねませんから。
また家賃保証会社の業務内容も会社によって微妙に異なるようです。
- 保証した家賃の振り込みまでの期間
- 保証が行われる期間
- 入居者への催促の仕方
- 裁判になった際、連絡取れなくなってしまった入居者の残置物処理の費用など
こういった点で差が出てくるように思います。
具体的な例を挙げると、滞納家賃の督促を電話で終わりにするところもあれば訴訟まで対応してくれるところもあるということです。
こういったサービスをしっかりやってくれる保証会社ほど、基本的に保証料(入居者が負担)が高くなり入居者の初期費用が増える傾向です。
そのため入居者にとってはハードルは上がってしまうので、自分の物件の需要も踏まえた上で適した保証会社を選ぶようにしましょうね。
Step③家賃保証会社利用の流れとその費用
次に利用する際の注意点ですがオーナーから直接「利用希望」の問い合わせをしても申し込みができないことになっている点です。
家賃保証会社は不動産会社を代理店としているので、不動産会社を通して申し込むことになります。
実際に利用する際は、まず入居申込時に同時に保証会社に入居者の審査をしてもらい問題がなければ契約となるわけですが、
初回保証委託料として月額賃料総額の0.5～１ヵ月分が入居者から徴収されるのが一般的なようです。
契約更新の際にも入居者から保証会社への支払いが発生します。
また入居者と家賃保証会社の契約では、オーナーへの提出書類とは別に免許証など本人確認書類、源泉徴収票、確定申告書類の控えなど収入を証明できる書類も必要になります。
このように家賃保証はオーナーにとっては魅力的なシステムであるという反面、一方入居者にとっては費用面や手続き上の負担になってしまうんですね。
入居者の立場にたって過度な負担にならないように丁寧に説明・案内するなど、スムーズに手続きが進むように配慮したいものです。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
オーナーにとってはメリットの多い家賃保証会社ですが、その分入居者の負担は増え、入居のハードルが上がります。
つまり空室率が高くなるということにもなりかねませんが、それでも収入の確保という点からいえばメリットの方が大きいと言えるでしょう。
どちらがいいのか更に検討を深めて決めていきましょう。
