こんにちは、華代です。
不動産投資の失敗はあまり考えたくありませんが、あえて失敗パターンを知ることで成功が近づくような気もしますよね。
そこで今日は「人の振り見て我が振り直せ」のごとく、「失敗パターンと成功のコツ」について考えてみたいと思います。
後編は「成功しやすいいコツ」についてです。
成功しやすいコツ
それでは、失敗のリスクを回避して不動産投資を成功するためには、一体どのような方法があるのかについて解説します。
自分の見る目を磨く
投資用物件を探すときには、手軽さからインターネットを利用される方も多いでしょう。
具体的な調査の方法としては、インターネット以外の方法も含め、下記のようなものがあります。
- ・投資不動産サイトから探す
- ・不動産業者のサイトで販売物件から探す
- ・不動産情報誌や新聞広告から探す
- ・競売情報から探す
- ・不動産会社に相談する
収支計画ももちろん大切ですが、不動産投資は物件で決まると言っても過言ではありません。
人気エリアで高い収益性の物件を、適正な価格で購入し運用すれば失敗する可能性が激減します。
物件選びに精通するためには、より多くの物件情報を入手して興味があれば内見するなど、自分自身の「見る目」を成長させることが一番です。
近隣の店舗状況等も、可能であれば自ら出向き歩き回って確認することが必要です。
エリア選定で失敗するパターンは、業者から提供された資料のみを判断基準として物件を選んだケースが多くなっています。
業者任せにして失敗することを避けるためにも、自らの感性に磨きをかけましょう。
不動産業者と仲良くなる
もう一つ覚えていただきたいのは、「本当に良い物件情報は市場に出回らず、業者間で取引される」という事実です。
確実に利益が得られる物件を、わざわざ市場に流すメリットは業者にありません。
不動産業者は同業の集まりなど情報交流が盛んですので、自社で手に余る物件であれば大手買取業者などへ打診します。
理由は一般消費者へ販売するよりも手間がかからず、購入判断も早いからです。
自社で運用するほうが良いと判断すれば自社で投資を行いますし、自社で手に余るのであれば同業他社に話を持っていくほうが早いのです。
手間がかからずに手数料などの報酬が同じであれば、そうしたいのが人情というものです。
これは不動産業者を責める理由にはなりません。
不動産投資の物件を探す場合には、このような特選情報は市場に流れていないと理解することから始まります。
この特選物件情報を唯一、手に入れる手段があるとすれば、お抱えともいえる不動産業者との付き合いを深めて、特選情報を流して貰う方法です。
投資について勉強することを怠らない
市販されている書籍やインターネット情報だけを見ると、投資が簡単に思えることがあります。
特にリスクよりもメリットを強調する記事構成の場合、その比率は顕著であり簡単に思えるのも仕方がありません。
読んでいるだけで、自分が投資のエキスパートになったような気分にさえなります。
ただし、ここで注意いただきたいのは、実戦経験もなく表面的な情報だけで「知っている」つもりになることです。
知識を否定する訳ではありません。
リスクを回避するには絶対的に「知識」は必要です。
ここで言いたいのは「知っている」つもりになって、簡単に考えて不動産投資に手を出せば高確率で失敗するだろうと言うことです。
投資に必要なのは「知識」よりも「知恵」です。
つまり投資に関して知識を学びながら、自分自身で実践して経験を積む。
それを繰り返すことにより「知識」が「知恵」に昇華します。
不動産投資で失敗しないためには情報を鵜呑みにせず、自分自身で考え決定する。
それが大切なのは言うまでもありません。
利害関係のない専門家に相談する
判断に迷うときには利害関係のない専門家に相談するのが一番です。
投資に関して最も身近にいるのは不動産会社と管理会社ですが、不動産会社が投資物件の購入を検討している顧客に渡す資料は、収支シミュレーションの他にも不動産物件概要書など複数あります。
ただし不動産のプロでも無い投資家が、補足説明も無しにそれらの書類の全容を理解することは困難です。
宅地建物取引業法では、重要事項説明において説明する内容が厳格に決められていますが、投資物件のシミュレーションは必須とされていません。
つまり、投資に関して詳細な説明に関する範囲は義務化されていないのです。
不動産投資会社がリスク説明を正確に行っていないことを根拠とする慰謝料請求裁判が多くなりましたが、違法行為立証（説明義務違反）までの道のりは長く、また過失相殺分が免責となる裁判判例も多くあります。
特に家賃保証をうたうサブリース契約に関しては、トラブルが多発していることから2020年6月12日に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が成立したほどです。
知識格差から不動産会社に都合よく振り回されないために、利害関係のない不動産業者や投資案件に長けた法律職コンサルなどに相談し、提案された内容についての意見を聞くのが有効です。
コンサル料はかかりますが、利害関係がないことから資料を精査してくれますし、問題があればアドバイスもらえます。
不動産会社・管理会社を味方につける
不動産投資を行って、入居者の募集や家賃の督促など、管理業務をご自分でされるのは非常に手間がかかることから、多くの方は管理会社を利用されます。
不動産会社と管理会社を混同される方が良くいますが、取り扱う業務の範囲が異なります。
大手業者の場合には部門で分けて業務を行う場合もありますし、小規模な不動産業では両方を取り扱う場合もありますが、基本的に違うものであると理解しましょう。
【不動産会社は】
投資物件の仲介や、不動産に関する相談業務、入居者募集や契約業務などを手掛けます。
宅地建物取引業法上での業者です。
不動産コンサル会社も、ここに入ります。
収入源は売買や賃貸の不動産仲介手数料・コンサル料などです。
不動産会社との関係を構築すれば親身になって物件探しを行ってくれるようにより、投資物件の調査にも積極的に動いてくれるようになるでしょう。
ただし、情報のアンテナは複数に張る必要があることからも、1社にだけに任せきりにするのではなく、入居探しなどは複数の会社に依頼をして情報の提供を受けることが大切です。
【管理会社は】
物件の管理業務を主としており、必ずしも宅地建物取引業法上の業者である必要がありません。
家賃未納時の督促業務や、共有部分の維持管理などを手掛けます。
また、空き家になったときのリフォーム業者の斡旋や代行業務も管理会社が行うことの多い業務です。
収入源は管理費用になります。
管理会社には、即応性が求められます。
入居者のクレーム対応や、退去時のリフォーム工事代行、家賃の督促などは管理会社であることから、これらをおざなりにされて困るのは投資家です。
また質の悪い管理会社では、リフォーム工事費用に上乗せをして極端に高い工事費用を請求する、管理報告書に書かれている管理を実際には行っていない場合などもあります。
管理会社は1社で行うことが原則ですので、基本的には報告を受けながら任せきりになります。
ですが、あまりにも怠慢が目立つようであれば管理会社を変更する必要もあります。
これら業務内容の違いを理解していただいた上で、それぞれの会社との友好関係を構築して味方につけるようになれればいいかもしれません。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
失敗パターンと成功のコツは背中合わせであることが分かっていただけたかと思います。
いずれにしろ言えるのは「人任せにしない、鵜吞みにしない」ことです。
自分で知識を深め、現物をみて検証し、上手くいかなかった時の対処についても目を逸らさずに考える。
物事は良い予想の方に向かうのは少なく、悪い予感ほど当たります。
最悪のパターンを想定したうえで、勇気をもって投資に臨んでいきたいですね。
