こんにちは、華代です。
不動産投資の失敗はあまり考えたくありませんが、あえて失敗パターンを知ることで成功が近づくような気もしますよね。
不動産投資失敗の定義が「投資物件が利益を生まない」であるとすれば、利益を生まない理由について考える必要があるからです。
そこで今日は「人の振り見て我が振り直せ」のごとく、「失敗パターンと成功のコツ」について考えてみたいと思います。
前編「失敗パターンについて」です。
失敗パターンの主な原因は知識・理解不足
投資する人の属性によってリスクは違う
投資している方は大きく二通りに分けられると思います。
すでに一定の資産がある人
自分や親が持っている土地に現金で建物を建てて賃貸に出した場合、固定資産税は増加しますが、最低限の入居者がいれば収支がマイナスになることは少ないと思われます。
どこからも借りないということは返済利子もなく、万が一収入が極端に少なくなっても取り立てられることもなく、
余計なリスクを背負わないことになりますね。
もしくはあなたが富裕層であれば、多くの資産家がそうしているように、あえて現金を不動産にして相続税を抑えることを考えるはずです。
（現金があるのにあえて融資を利用して負債を作るのも相続税対策の考え方になります）
まわりにもそういう方がいませんか？
融資をもとに投資する人
それに対して「サラリーマン大家」などの不動産投資家は自己資金が少なく、融資を利用して投資物件を取得する場合が多いです。
ここで注意したいのは「融資を借りられる＝返済ができる」ではないことです。
不動産投資は一般の住宅融資ではなく、不動産投資ローンという枠で借り入れを行うのですが、
金融機関によって金利の違いはあるものの、住宅ローンと比較すると割高になる傾向があります。
金融機関の審査は
・投資不動産がどのくらい収益を見込めるか
・申込者本人の勤務属性（どのくらいの規模の会社で勤続年数や年収を考慮する）
・返済負担率（全体に対し融資を受けている割合）
・投資物件の担保評価（どのくらいの市場価値があるか）
を重視して行うそうです。
返済負担率は、申込者の収入や収支計画に対して、融資を実行した場合の返済負担率を審査しているのであって、生活費の出費状況など個々に差があるものは考慮していません。
これだけのデータをもとに審査するわけですから、当然、審査基準は住宅ローンと比較しても厳しいものになります。
メリットしかみない落とし穴
本来であれば自分自身で空き家リスクやリフォーム代などの急な出費を想定しながら、自己資金・借入額と投資額を比較検討しなければなりません。
しかし融資に関してコンサルタント的な役割のはずの営業担当者は、金融機関審査で借用枠が確認できる場合には売り込みを優先してくることが多々あるといいます。
リスクを楽観視して、メリットを強調した複数所有や分散投資、空き家状態が数か月続けばすぐに支払い困難になるような資金計画であってもそのリスクは強調せず、
収益率が上がるメリットを強調したシミュレーションで期待を持たせ、信用枠一杯の投資物件取得を勧めてくるような場合です。
これらは、投資リスクを理解して、自分で判断すれば防げます。
担当者が全てそのような方ばかりとは限りませんが、あちらも仕事ですから私たちもそのつもりで話を聞かなければいけません。
ちなみに、説明されたメリットだけを信じて投資を行った場合の失敗パターンをいくつか挙げてみます。
- 不動産会社の作成したシミュレーションを盲目的に信じた失敗
- 家賃保証の落とし穴を理解せずに締結した契約で失敗
- 知識不足で業者の言いなりになることで起きる失敗
- 賃貸相場やエリア情報などの調査不足による失敗
- 空き家状態が長期化して、ローン返済はおろか固定費も払えない失敗
要するに知識・理解が不足しているために、業者が提案するシミュレーションを過信して投資を行った失敗パターンです。
怖いですね。
営業マンはあなたよりも上手でその道のプロですから、うまい口上にのせられないよう注意が必要です。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
自分で知識を深め、現物をみて検証し、上手くいかなかった時の対処についても目を逸らさずに考える。
物事は良い予想の方に向かうのは少なく、悪い予感ほど当たります。
最悪のパターンを想定したうえで、勇気をもって投資に臨んでいきたいですね。
次は後編です。
