こんにちは、華代です。
「不動産投資をしてみたい」と考える人は多くても、実際に手を出せるのはごく一部の人ですよね。
そんな限られた一部の人になるために、また、その中でも成功した人になるために
まずはどんなことに気をつけたらいいと思いますか？
一口に不動産投資といっても、実際には一棟買いと部屋買いに分かれます。
今日は私が勉強した「不動産投資を始めるための最初の一歩、ポイント３つ」についてお伝えしていきます。
ポイント１ 銀行からの融資の受けやすさ
一棟買いは価格が高いため融資審査は慎重に行われます。
ただし、一棟買いの価格のなかでは「土地」が大きな割合を占めるため、後々強力な武器となります。
時間とともに価値が減ることのない「土地」を担保にできるからですね。
そのため個人の信用に融資が行われる部屋買いよりも、一棟買いの方が融資を受けやすいと言われているそうです。
また建物が鉄筋コンクリート造りであれば、木造と比べて耐用年数が長くなります。
耐用年数が長い分だけ、金融機関から長期間の融資を受けやすくなります。
それに対し、部屋買い物件は土地の持ち分が小さいため、金融機関が融資審査をする際の価値が低いとされています。
そのため、個人の信用枠を使って融資を受けます。
ただし個人の信用枠には限りがあるので、部屋買いを進めて賃貸経営を拡大していくことは難易度が高そうです。
ポイント２ リスク分散
部屋買いのデメリットは空室リスクを分散できないことです。
持っているのが1室で、その１室が退去となったら入居率はゼロになり、家賃が入らなくなります。
家賃収入がなければ、融資を受けて買っていた場合には赤字です。
一棟買いのメリットは部屋買いの逆で、空室リスクを分散できることです。
仮に10室のアパート１棟を持っていて、1室に空室が発生したとしても、入居率は90％です。
一室買いのように「0か100か」ではないので、多少の空室があったとしてもダメージは小さく、安定感があります。
ポイント３ 出口戦略
不動産投資では、出口戦略を考えておくことも重要です。
売却を考える場合は部屋買いの方が有利です。
売買されている物件数では一棟所有よりも部屋買いの方が多くて、流動性が高いからです。
特にファミリータイプのマンションに限っては、投資家だけでなく実需（実際に住む）層も購入するため売買しやすいと考えられます。
一棟物件は区分物件のように売買実績が多くないため、一棟物件の取り扱い実績が多い不動産会社を選ぶことが大事です。
有利な査定をしてくれる会社を選ぶには、一括査定サイトを利用するのも一つの方法です。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
「お金を生むにはお金がかかる」ものですが、最初の一歩は失敗したくないと誰もが思うもの。
色々な情報を集め行動に移していきたいですね。
