こんにちは、華代です。
不動産投資というと国内でと決めつけていませんか？
実は海外でも不動産投資ってできるんです。ただ海外の場合、日本と勝手が違うので戸惑ってしまいますよね。
日本で投資用不動産を購入する場合、投資ローンを組み、家賃収入で月々のローンを少しずつ返済していくというパターンが一般的です。
一方、海外の不動産を購入する場合は、国内のようにローンを借りるのは容易ではないため、現金で購入するケースやローンを借りる場合も頭金を多く入れることが必要となってきます。
そこで今回は海外不動産投資を始めるにあたって、物件の価格や諸費用、ローンを借りる場合の頭金などについて調べてみました。
前編です。
海外の物件価格
現在経済成長が続く新興国では、都心部を中心にコンドミニアムの建設ラッシュとなっているため、物件価格も高水準となってきており、以前よりキャピタルゲイン（売買差益）を狙うことは難しくなってきています。
その一方で、まだ手頃な価格で購入できる国・エリアもあります。
例えばカンボジアのコンドミニアム平均価格は㎡あたり1,400米ドル（約15万円）です。
これは前年同期比で5%上昇した価格となります。
ミッドレンジのコンドミニアムでは㎡あたり2,600米ドル（約28万円）、ハイエンドクラスでは3,250米ドル（約35万円）です。
ハイエンドクラスとなれば、50㎡で2,000万円近くになりますが、ミドルレンジ以下のクラスであれば、1,000万円前後で購入できます。
投資の費用
ローンが組めるなら頭金を用意する
海外不動産をローンで購入できる場合は、頭金を用意することになります。
日本での物件購入とは異なり、海外不動産の購入では100%融資が降りることはほとんど無いため、購入金額の数割程度の頭金が必要です。
なお、フィリピンのコンドミニアムのように売主の指定する支払い方法によっては、頭金を分割できる場合もあります。
購入時の諸費用
日本の不動産を購入する際は、中古物件なら仲介手数料が必要になります。
このほかにローンの保証料や事務手数料、保険料や司法書士への報酬などさまざまな諸費用が発生します。
一方、海外では国によって必要となる諸費用が違います。
国によって違うので予め良く調べておく必要があるでしょう。
海外不動産の種類と価格の目安
海外不動産を購入する場合、国によっては外国人である非居住者に対しては規制をかけていることがあります。
投資用として購入できる不動産の種類は、主に「戸建て住宅」と「コンドミニアム」に分かれます。
戸建て住宅
土地付きの戸建て住宅は、非居住者でも土地の所有が認められている国のみで購入できます。
なお東南アジアなどの新興国では外国人の土地所有は禁じられているため、欧米で購入することが多くなります。
例えば世帯収入に対して割安とされるアメリカ中古住宅価格の平均は、27万7,700米ドル（約3,000万円）となります。
また、日本人に人気が高いハワイ・ホノルルの住宅価格は2019年平均で76万7,500米ドル（約8,300万円）となっています。
コンドミニアム
コンドミニアムはたいていの国で購入できますが、住宅価格が上昇を続けている新興国の中には依然として安く購入できるエリアもあります。
コンドミニアムはプレビルドと呼ばれる形式で新築物件を購入するスタイルになります。
建設前に販売価格よりも安く購入でき、完成までに数年かかることがありますが、売却によりキャピタルゲイン（売買差益）を狙えるのが特徴です。
フィリピンのコンドミニアム価格をみると、首都マニラの東南に位置するマカティ市では2018年時点で㎡あたり平均4,371米ドル（約47万円）となっています。
プレビルドのコンドミニアムは物件代金を購入申し込み時に一括で支払えば5～10%の割引価格で取得できます。最初に頭金として20～50%を支払い、竣工時に残額を支払う場合には5%程度の割引率になります。
頭金も分割で支払う場合は、割引が無くなることもありますが、金利を支払う必要が無いため、ローンを組んで一括で支払うよりも総額の支払い負担は少なくなるといったメリットもあります。
価格が安いおすすめ投資対象国
欧米の不動産相場は高く、アジアでもシンガポールや香港も価格が高騰しています。
しかし経済成長力が高い新興国の中にもまだ手頃な価格でコンドミニアムを購入できる国があります。
タイ
首都バンコクのコンドミニアム価格は、2019年5月時点で㎡当たり5,000米ドル前後（約54万円）となります。
物件購入価格は35万米ドル（約3,800万円）ほどで、賃貸利回りは5%前後です。
タイには多くの投資マネーが流入し、不動産相場も上昇しています。
利回りもさほど高くないので、なるべく現金で購入するのが良いでしょう。
フィリピン
マニラ首都圏では㎡あたり3,000～4,000米ドル（約32〜43万円）となります。
45㎡で13万米ドル（約1400万円）ほど、80㎡で27万米ドル（約2900万円）ほどとなっています。
賃貸利回りは7%前後です。
マニラの中でも治安の良い「イーストウッド・シティ」では、㎡当たり2,000米ドル（約21万円）ほど、50㎡のコンドミニアムで10万米ドル（約1000万円）ほどとなります。
賃貸利回りは7%以上です。
フィリピンは海外不動産投資先として人気がありますが、メトロマニラなど中心部ではすでに価格は高騰しています。
ただし、エリアを厳選すれば安く購入できるところも見つかるようです。
マレーシア
マレーシアの場合、2017年11月時点で首都クアラルンプールの販売価格は1ベッドルームで200,000～300,000米ドル（約2,100〜3,200万円）となっています。
賃貸利回りは4%前後です。
不動産価格は年間で数%ずつの上昇と緩やかですが、購入単価も安いため不動産投資初心者の方でも購入しやすいエリアと言えます。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
海外の不動産投資には資金繰りからエリア選定まで国内とは違った制約があり、条件が厳しくなる場合が多いようです。
しかし全く手がつけられないわけでもなさそうなので条件をクリアできそうであればチャレンジしてみてもいいかもしれません。
下調べはしっかりと行った上でやってみてくださいね。
次は後編です。
