こんにちは、華代です。
不動産投資について勉強すると知れば知るほど疑問が湧いてきますよね。
今日のお話は「利回り」についてです。
利回りは投資の重要な指標のひとつですよね。
一般的には不動産投資とREIT（不動産投資信託）の利回りを比較すると、
「不動産投資のほうが儲かる」という意見が多い印象を受けます。
実際はどうのようか、数字でみていきましょう。
平均的な利回りを比較すると「不動産投資」のほうが1％前後高い
下記の表は不動産投資とREITの平均利回りになります。
数字でいうと不動産投資のほうがREITよりも0.7〜1％前後、高利回りです。
・不動産投資 平均利回り→東京4.2～4.5％
上記の不動産投資の平均利回りは、東京23区のワンルームマンションのものです。
同じワンルームマンションでも、地方都市になると利回りはアップします。
それに対し
・REITの銘柄 平均利回り→3.5％
理由：不動産投資はローンでレバレッジをかけられる
この資産運用の大きな武器であるレバレッジ（てこの原理）を不動産投資は利用できますが、REITは利用できません。
この部分に注目して「不動産投資のほうが効率良い」と判断する投資家もいるようです。
不動産投資で手元資金にレバレッジをかけられる理由は、「物件を購入するときにローンを利用できるから」です。
さらになぜ不動産投資だとローンを使えるのかというと、物件に担保評価がつくからです。
金融機関は担保を設定することで貸し倒れリスクを回避できます。
なお、一般的に不動産投資ローンの頭金は「物件価格の1〜3割程度」といわれます。仮に、頭金の割合が1割なら、300万円で3,000万円の収益物件を購入できることになります。
注意点：不動産投資で融資を受けやすいのは属性のよい人だけ
ただし不動産投資のレバレッジには弱点があります。
それは属性（年収、勤務先、勤務年数、預金額など個人の信用力）がよい人でなければ、融資を受けにくいことです。
つまりあなたのしっかりとした身元が必要になるのです。
一般の金融機関であればそれなりの年収のあるサラリーマン・公務員・士業でなければ融資を受けることは難しいでしょう。
不動産を使った資産運用のリスクのなかで、収支にもっとも大きなダメージを与えるのは「空室リスク」です。
不動産投資もREITも収益物件からの賃料をリターンの原資にしているため、空室率が高まり収入が減ってしまえば深刻な影響が出ます。
それに対し一般的にREITは稼働率が高い傾向があるため、安定性が高いといわれます。
両者の平均的な稼働率は次の通りです。
・不動産投資の平均稼働率 首都圏→95.7％
※不動産投資の稼働率の参照：公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会「日管協短観2020年度上期データ」
（この稼働率には空き家のまま放置されている賃貸物件は含まれません。生きている賃貸物件を対象にしたものです。）
・REITの稼働率→住居系：95.7％
事務所系：98.3％
商業施設系：100％
※REITの稼働率の参照（2021年3月末時点〈イオンリート投資法人のみ2021年1月31日時点〉）：住居系/コンフォリアレジデンシャル投資法人、事務所系/日本ビルファンド投資法人、商業施設系/イオンリート投資法人
両者を比べてみると、不動産投資の首都圏とREITの稼働率はあまり差がないことがわかります。
ただし不動産投資でエリアを首都圏・関西圏以外に広げると、稼働率は92.6％まで下がるそうです。
空室リスクを回避しながら不動産投資をしたいなら、首都圏または関西圏に焦点を絞るのがよいかもしれません。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
私の結論としては「不動産投資の方が利回りは良い」となりました。
しかしそこには融資を受けられるかのハードルがあります。
そのハードルを低くし取り組みやすくしたものがREITになりますので、利回りが低くなるのは仕方ないことかもしれません。
その分リスクも低くなりますので、どちらが良いかよくよく検討が必要ですね。
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